diur mida
Мнения

О пустых законопроектах, которые не защитят съемщиков

В минувшее воскресенье министр юстиции Айелет Шакед провела на межминистерской комиссии смягченный вариант Закона «О честной аренде». Он объединил предложения Стаф Шафир (Сионистский Лагерь) и Рои Фолькмана («Кулану»). В нем определялись минимальные требования к договорам об аренде, но проблемного пункта о надзоре над ценами уже не было. Это, по-видимому компромисс, к которому пришли «Еврейский дом» и «Кулану». Министр юстиции с самого начала отвергала эту идею, хотя в итоге согласилась провести тот же законопроект, только в более смягченной версии.

Попытки правительства вмешаться в процессы, происходящие на рынке аренды, этим не ограничились. Ожидается, что на следующей неделе комиссия обсудит решение правительства о частном законопроекте депутата Фолькмана. Он решил провести Закон «О государственном стимулировании договоров на долгосрочную аренду». Необходимо ли это? Будет ли он работать? Скорее всего – нет.

Эти предложения менее вредны, чем контроль над ценами, но мы по-прежнему видим попытки правительства, прикрываясь словами о социальной справедливости, найти провальные «волшебные» решения — вместо того, чтобы вкладывать средства в самое проверенное, опробованное и простое решение на рынке жилья: увеличение предложения.

Надзор не работает

Почему предложение контролировать цены на жилье провалилось? Его целью было ограничить цены, но он мог вызвать обратный эффект и большой ущерб: привести к мгновенному повышению цен (чтобы опередить Закон о надзоре), формированию черного рынка и уменьшению инвестиций в недвижимость. Это также привело бы к созданию сложной бюрократической системы регистрации и регулирования цен на аренду квартир по всей стране.

Если бы депутаты хотя бы бегло ознакомились с мировым опытом — то узнали бы, что попытки контролировать цены в разных странах потерпели неудачу. И Стаф Шафир должна была об этом знать, потому что она заказала исследование по этому вопросу в информационно-исследовательском центре Кнессета. Известные экономисты, Омер Моав и Михаэль Сарель, возглавили общественную кампанию против надзора, в итоге министр юстиции Шакед разобралась в подлинном положении дел, и убрала безумный проект с повестки дня. В нем, от первоначального варианта, остались критерии, которые определяют, что такое «квартира, достойная аренды», а также правила, касающиеся составления договора — например, ограничение суммы гарантии.

Допустим, в законе было бы записано, что квартира должна быть подключена к канализации и иметь окна, владелец квартиры должен заплатить за страховку и за ремонт, а размер суммы гарантии ограничен. Как контролировать его соблюдение? Что мешает арендатору согласиться на аренду худшей квартиры по более низкой цене «по-черному»? Сколько арендаторов располагают временем и средствами, чтобы подать в суд на арендодателей по поводу квартирных неисправностей? Другими словами, если правительство решило, что надзор – это плохо, почему министры и депутаты тратят свое время и общественные деньги на ненужные правила?

Неудивительно, что сегодня налоговое управление не может даже собрать налоги с владельцев квартир. Если правительство не может решить этот вопрос, остается неясным, как оно сможет контролировать качество квартир, даже если этого захочет. В тех исключительных случаях, когда домовладельцев все же заставят ремонтировать квартиру, расходы, вероятно, будут переложены потом на арендатора, стоимость аренды увеличится. А в других случаях, домовладельцы могут снизить тариф до требуемого законом минимума, и ухудшить условия аренды.

Если бы действительно был создан такой новый «надзорный орган» — это лишь ухудшило бы ситуацию на рынке. Вполне вероятно, что во многих случаях арендная плата выросла бы сразу, и арендаторы со скромным бюджетом не нашли бы себе жилья. Нынешний вариант законопроекта — меньшее из двух зол. Но было бы лучше, если бы его вообще не было.

Так стимулы не создают

Существует также законопроект депутата Фолькмана, который, как ожидается, будет принят в качестве правительственного решения на следующей неделе. Фолькман стремится улучшить условия договоров долгосрочной аренды. Идея заключается в следующем: если арендодатель и арендатор подписывают договор аренды на 5 лет, и цена аренды становится фиксированной и привязанной ежегодно к индексу потребительских цен, арендодатель получит взамен от правительства субсидию на страхование квартиры.

Абсурд в том, что из-за желания снизить цены на жилье министр финансов Кахлон поднял налоги на покупателей «квартир для инвестиций» — якобы для того, чтобы увеличить предложение на рынке квартир для проживания. Налогообложение стимулирует их продать квартиру, и вполне вероятно, что предложение на рынке аренды фактически снижается, а страдают от этого арендаторы. А теперь член его партии, предположительно, стремится облегчить им жизнь. Так каким же образом одно согласовывается с другим?

Но главная проблема в том, что на самом деле это выглядит как льгота, пусть небольшая и относительно «недорогая», для определенной группы населения. Она предназначена только для жильцов, которые уверены, что они хотят остаться в определенном месте на 5 лет. Но много ли таких арендаторов?

Опрос, проведенный Министерством финансов в 2012 году показывает, что имущество сдается в аренду в среднем на 2,5 года, хотя большинство контрактов заключается на срок в один год. Следовательно, по-видимому, есть преимущество в заключении долгосрочных контрактов, это защитит съемщиков от роста цен. Другой опрос, сделанный государственной компанией арендного жилья «Квартира в аренду», обнаружил, что 85% опрошенных были заинтересованы в долгосрочной аренде. Казалось бы, это видимое доказательство важной общественной потребности. Но при более внимательном изучении анализе выясняется, что в опросе идет речь о долгосрочной аренде в рамках проектов, управляемых и поддерживаемых компанией, а не о договорах аренды между частными лицами.

Но даже если мы примем точку зрения, гласящую, что существует общественный спрос на долгосрочные договоры об аренде, нет никаких оснований предполагать, что стимул, предложенный депутатом кнессета Фолькманом, изменит ситуацию! Для возникновения договоров о долгосрочной аренде должен быть выполнен ряд условий: хорошие арендаторы, надежные арендодатели, имущество, подходящее для аренды в глазах жильцов и арендодатель, который не хочет продать квартиру в ближайшие годы. На самом деле, нет ничего, что мешает арендаторам и арендодателям и сегодня заключать подобные соглашения. Стимул, предложенный депутатом Фолькманом, слишком слаб, чтобы работать в ситуации, когда квартиросъемщики и владельцы квартир не доверяют друг другу. Более значительные экономические стимулы требуют выделения больших бюджетов, а их нет.

Напрасная трата времени

Если это так, то потребности в предложении депутата Фолькмана нет. Маловероятно, что его Закон будет работать, и даже если будет, нет никаких достаточных оснований для государственного финансирования скидок при страховании квартир для домовладельцев — это поможет минимальному числу семей.

Итого имеем: 1) громкий провал Став Шафир, 2) прекрасные критерии без каких-либо возможностей по контролю за их соблюдением, и 3) предложение о субсидировании страхования квартир владельцам без особой на то необходимости. Проще говоря, имеем пустую трату времени и громкие заголовки: например, депутат Фолькман уже удостоился многочисленных похвал за храбрые попытки положить конец вредной монополи под названием «Институт стандартов.» Жаль, что власть предержащие тратят время не на поиск реальных решений реальных проблем, а на повод для того, чтобы красиво «засветиться» в СМИ.

Хананель Арман, Mida.org.il

Поделиться

Реклама

Подписка

Подпишитесь на уведомления, чтобы сразу узнавать о новых публикациях на нашем сайте.

Реклама

Погода

Тель-Авив, Израиль
11°
облачно
влажность: 62%
Ш 24 • Д 6
16°
Вс
17°
Пн
14°
Вт
15°
Ср
15°
Чт
Weather from OpenWeatherMap

Реклама

Реклама